李子,焯水,西安城墙-岸入新闻-一个独立撰稿人的视角

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题记:

今日再看“房用住”这句话,发现它不仅是方针倾向,而是工业“癌变”前生态链所宣布的求救信号。

1.

一个非头部城市的职业现象

前不久去了某地级市,这是一个年供给量300万方,后续可供给1000万方,悉数潜在可供给3000万方,但年去化量只需100万方的商场。

从供需联系上看,有点惊慌。但听闻某品牌开发商刚刚拿地,7月份开盘,年度使命是800套,顿觉骁勇风趣。所以对这儿开发商提了一个相同的问题:

如此严酷的商场,你们推盘的决心在哪里呢?

一种开发商答复:我不怕竞赛,咱们拿地早,拼价格有优势。

另一种开发商答复:我不怕竞赛,咱们品牌大、产品好、营销能力强,能打败对手。

想不到浓眉大眼的开发商,在做微观战略时,也像我这样的营销产品人一般,开端从微观层面考虑胜败。看来在熊面前,只需跑赢别的一个人,就能活下来的故事,会害死许多人。

两个人遇到熊,只需比另一个人跑得快,就不会被熊追到吃了。

这是故事啊,大哥。你怎样知道那头熊,没有带另一头母熊一同漫步呢?你怎样知道,后边熊在追时,前面就没山君啊?

现在活泼在房地产商场的开发商,干流分为两类,一类是有土地本钱优势的,一类是具有品牌和工业链优势的。简称小开发商和大开发商。即没有本钱优势也没有工业链优势的,都洗手去做餐饮连锁了。

那个城市的两种开发商,都会失利,由于我仔细看了,他们的户型图是相同的。

2.

修房子和发理财产品

曾经开发商谈“现金流”形式时,我以为这是工业开端接收金融了。

可是当靠造美化景象和操控建安本钱,取得三四线城市喜爱的杨老板,都开端谈高周转,我感觉这波就到顶了。

一笔资金的年利息是15%,假如咱们周转快,一年用两次,每次利息就变成7.5%了。

若干年前,倒卖钢材和白酒的朋友也这么对我掰着指头算过:借银行1亿,年息18%虽然高,但我薄利多销,每次只赚5%,一年倒腾12次,一年利差就赚42%,假如借银行10亿,就等于赚了4.2亿。

那年开端,倒腾钢材和白酒的朋友,就不再供认自己是贸易商,而自称银行家,靠赚取息差而牟利不是银行家又是什么。

银行行长就变成这群银行家的座上宾,他们公然融到了10亿资金。再后来,他们没有将路虎换成劳斯莱斯,而是将车库里那辆蒙了10年灰的帕沙特洗了继续开,路虎抵账了。

关于失利,他们是这样总结的:

当我能融到钱,想买更多钢材时,钢厂的产能跟不上,要涨我的价;当钢厂的产能总算跟上时,商场消化不了,要压我的价。

现在的开发商生意,做的可比钢材白酒中间商大多了,他们现已无法用商业的模型去核算:清1个盘赚1亿,清20个盘就赚20亿;由于楼盘太多,并且楼盘的运营周期和本钱的结算周期彻底扣不上。

他们只能用金融的模型去核算:本年要付多少钱,本年又能收多少钱。只需收款额大于付款额,便是现金流平衡。

收入>兑付。

我以为只需银行选用这种商业模型,只需存款额大于提现额,银行就永久存在。所以,再强壮的银行都惧怕“挤兑”,再微小的银行,都喜爱存5年定时的老太太。

想不到开发商也用了银行的商业模型:假定本年要付的钱是100亿,手上10个盘的出售额不行,那就再拿几块地,用15个盘的出售额总能完成现金流平衡了吧。那下一年要付15个盘的敷衍款,怎样办,再拿地呗,用20个楼盘的出售额总够了吧。

只需有地拿,开发商是永生的。

所以,那年出售100万方,年供给量300万方的恶劣商场,还有大开发商预备继续进入。这个盘能不能清掉,是身后事,可是本年就能为集团奉献800套的现金流,就值得开誓师大会。

我们都很有决心啊。

3.

只需本钱能转嫁,商场便是永动机

不求每个盘的帐干干净净,只需收入大于兑付,100个盘处理不了回款的就用200个盘处理,然后再用300个盘处理这200个盘的作业。

就问你怕不怕?

本来我们都很惧怕,可是呢,2016年,有两大开发商成功了。

他们本来有许多县市楼盘的敷衍担负,我们看着就惧怕,以为总有一刻会炸死。谁知道,2016年全国楼市暴升,一线带动二线,二线带动十八线。这两家地产商,就像装了737的发动机相同,瞬间连万科都灭了。

土地储备的担负,瞬间变成盈利财物。

气人归气人,可是我们渐渐琢磨出一个道理:

只需城市化往前,那么本年的高本钱,下一年必定会成为性价比。

我国的城市化率不到60%,离规范的发达国家城市化率70%,还有10个百分点,也即还有1.5亿人的添加空间。

有这条真理附体,心里就如装了航空母舰,看全部风波,都信任之后必定天晴,连船都不会晕。

这儿我给两条金句出来:

1)不怕融资。

200个盘的负债,就用300个盘的现金流去兑付。孙总说的,地和钱,总有相同是廉价的。

2)不怕地王。

本年你嫌地价贵,下一年举牌空流泪。

3)不怕库存。

卖得掉的都是现金流,卖不掉的都是来年的利润率。

那么,不惧怕亏本么?

比方高价拿到地王,然后高价卖不掉。

你这个问题,把本钱和价格当作加减法,太二维了。物理学家不是说过吗?低纬度生物以为难以处理的问题,在高维度那里,底子就不是问题。所以地价和价格的抵触,它是一个四维国际的作业,我试着用很笨的笔头,来讲清这四维改变:

1)16年的地王,不被17年的商场承受;

2)17年的地王呈现,在18年,显得16年的地王项目很有性价比;

3)18年的地王,又在19年,让17年的地王项目有性价比。

更重要的是,并不是一个开发商拿地王,而是我们都拿了一些地王,又相互谦对方曾经拿的地王,变成获利颇丰的项目。

这事看起来,让买房人吃亏了吗?并没有,买房人也会发现自己赚了,这也是一个思想空间的问题:

在2017年买了2015年地王的顾客,在2018年发现赚欢了,又叫上亲朋好友,在2019年买了2017年的地王项目。

谁也不亏,永动机啊。

不怕欠款,不怕地王,不怕库存,开发商也不算天不怕地不怕,他们只惧怕没人,但凡有人而城市化率不行的当地,正是大举进入的当地;但凡人口正流入的当地,必是不能抛弃的战场。

自计生办取消后,注重人口的除了派出所户籍警,便是开发商前拓人员了。

4.

户型图的复印机

不是每个捞起你裙子的人,都是想打你的屁股,比方说我,只想揭穿你没穿内裤。

前面三节写大开发商的金融形式,不是要唱衰这个职业。只想说,挺瞧不起许多开发商的产品。

不是现在的开发商们,都挺注重产品的么,常常开发布会,这个系那个系,大IP小IP。我瞪着眼睛仔细学习了几场,现在连听的爱好都没有啦。

每逢有开发商神奥秘秘的告诉我,他们预备拿出拳头产品,去降服商场,我就问四个问题:

1、是不是凹凸配:

点式高层+板式高层+洋房,假如是,就免开尊口了。我都能记得住,点式高层是现金流小户型,板式高层是溢价产品,洋房嘛,旗舰标杆。再狠一点,最多装备点7米面宽的联排,或许叠拼呗。

不是你家这样,我们都这样。

2、是不是南北向:

是,就免开尊口了,我知道南向很重要,南向从北方到南边,现在是一股潮流。

3、是不是四开间:

是,就免开尊口了,全我国开发商的高端产品,现在现已有开发商做到120㎡都4开间了。

4、是不是场所化了:

风雨连廊、夜光跑道、邻里空间,和一个美轮美奂的售楼部?

是,就免开尊口了。

在你神奥秘秘给我讲这款新产品之前,我现已在100个项目上,看到了原件,你不能欺压我没见识,把复印机当立异吧。

我很能了解,大开发商产品规范化的动机和意图:当你预备用300个项目推新,兑换上一年200个项意图敷衍时,快和不犯错,当然是最正确的挑选。

这300个项目,可能在省会/也可能在地市/可能是南边也可能在北方地区。比及每个项目部深化当地日子去找创意,黄花菜都凉了。

仍是银行卖理财产品快捷,发一个理财代码,就可以在大堂让货台出售了,开发商要揽储,还要印户型图、拿到预售证、做景象园林展现,太费事。

凹凸配、南北向、四开间和场所化,无疑是放诸四海皆精巧的一张理财产品券。

首付交完,拿稳咯,下一年安稳增值10%.

当然还有个大杀器,那便是大开发商们,都如口诀相同背诵的:控总价,提单价。

也便是削减面积,全国一致的100-140㎡,这当然不是关心客户的购买力,而是忧虑啊,下一年提价20%后,需求160㎡的人,逐步买不起120平米。

多关心啊,为本来住着120㎡的顾客,精心预备了一套全新的120㎡,四开间,买不买都让你有惋惜。

别不服气,别着重你的不同,别着重你的产品做了哪些立异。我看过了全国各种版别的户型图,得到了大约两个定论:

1)3000万的房子,和200万的房子,日子相同。

你非得说,3000万和200万日子相同的房子,必定不呈现在一个城市,享用的日子配套必定不同。我以为你说得很对,城市空间必定是日子方式的一部分,无言以对。

2)300平米的房子,和120平米的房子,日子相同。

为了避免你辩驳,我随手就在网上,随机的找了三张户型图。

第一张,是108㎡的。

第二张,是165㎡的

第三张,300+㎡

虽然面积差很大,总价差也很大。可是,这三种户型里的日子方式简直相同

1)都是三床起:

108平米的是3床1书房,165㎡的是4床,300㎡的只需3床

2)都是横厅:

其间两个都带了岛台。

3)都带主卧室步入式衣帽间;

也便是说,他们的总价是倍量级差异,可是他们的日子方式是相同的,所不同的,仅仅是房间尺度。

假如你非得说尺度代表豪华,那我可得和你好好说说了:

1)卧室再大,床最大2M宽,你也不敢3个人一同睡,是吧?

2)客厅再大,三人座沙发也不会超越3m.

3)厨房再大,你最多装两个炉盘。

空间尺度,只和身高有联系,和赋有及赤贫没有直接联系,你看轿车界,也没有说贫民开SMART,有钱人就开大巴车。你们这样搞户型,让那个多出N倍价格的300平米买家,情何以堪呢?

再回到本文第一章,小开发商满意于本钱优势,大开发商自恃工业链优势,他们都会觉得自己赢。

但,我看他们都会输,由于,他们的户型是相同的。

这种复印机出来的户型,早就品类过剩啦。吊着那口气的,不过是理财产品特点算了。

PS:

最近在写一本书,关于房地工业产品的社会价值,书名叫《日子方式》。再加上作业比较忙,所以近期文章会比较少。

请谅解。

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